FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND – strategisch weiter auf Erfolgskurs!

Warum haben Sie sich entschlossen, einen reinen Wohnfonds als OIF zu machen?

Wir haben 2010 begonnen offene Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Anleger aufzulegen. Dabei haben wir festgestellt, dass nicht nur bei Institutionellen Kunden, sondern auch bei Privatkunden ein sehr hohes Interesse an Wohnungsinvestitionen bestand.

Mit dem Publikumsfonds „FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND“ wollten wir ein Produkt anbieten, dass auf private Investitionen zugeschnitten ist. Anforderung ist dabei insbesondere eine gute Risikostreuung, ein professioneller Managementansatz und eine ausschüttungsorientierte Fondsstrategie.

Der Publikumsfonds „Fokus Wohnen Deutschland“ bietet dabei auch Vermögensverwaltungen und Stiftungen die Option, in den Wohnungsmarkt zu investieren.

Welche Herausforderungen gab es beim Portfolioaufbau bzw. Fondsaufbau?

Wir sind sehr vorsichtig an den Aufbau des Fonds herangegangen. Zum einen war der Genehmigungs- und Abstimmungsprozess bei der BaFin deutlich länger als bei institutionellen Produkten, zum anderen sind mit dem Publikumsfonds Regularien verbunden, deren wirtschaftliche Auswirkungen wir sorgfältig prüfen wollten. Hierzu gehört die vorgeschriebene Mindestliquidität von 5% genauso wie die vierteljährlich notwendige Neubewertung der Immobilien. Beides schützt die Investoren, belastet aber natürlich auch die Rendite.

Wir haben den Fonds im ersten Jahr „mit angezogener Handbremse“ gestartet, um alle Auswirkungen auf die Fondsperformance erst einmal in der Praxis zu überprüfen. Am Ende des ersten Jahres hatten wir rund 370 Bestandswohnungen mit einem Transaktionsvolumen von 43 Mio. Euro für den Fonds erworben. Heute haben wir mehr als 2.200 Wohnungen im Fonds und das Investitionsvolumen liegt bei 621 Mio. Euro.

Wie war die Reaktion der Vertriebe? Mussten Sie da Bedenken überwinden?

Die ersten Reaktionen auf die Fondsauflage waren verhalten. Der Vertrieb stand noch stark unter den Erfahrungen der Vergangenheit. Fonds waren geschlossen worden, Immobilienwerte waren in der Krise nicht realisierbar und der Vertrieb war eingebrochen. Die neuen gesetzlichen Regelungen zum Schutz der Anleger waren noch weitgehend unbekannt. Mit den ersten Vertriebserfolgen und der Erfahrung, dass das Produkt „offener Publikumsfonds“ die Nachfrage trifft, änderte sich dies. Heute haben wir einen breit diversifizierten Vertriebsansatz und erleben ein hohes Vertriebsinteresse.

Welche weitere (Wachstums-) Strategie verfolgen Sie?

Wir werden den Fonds kontinuierlich weiter ausbauen und gehen von einem jährlichen Wachstum zwischen 100 und 200 Mio. Euro aus. Wir gehen den Markt in seiner gesamten Breite an, kaufen neben Bestandsimmobilien zunehmend auch moderne Neubauentwicklungen und sind auch im sozialen Wohnungsbau investiert. Eine starke Risikodiversifizierung über Standorte und eine Vielzahl von Investitionen bleibt unser Ziel. Das Ertragsrisiko des Fonds ist heute schon auf über 2.000 Mieterhaushalte verteilt, es gibt kein „Klumpenrisiko“ durch einzelne Nutzungen oder Nutzer.

Können Sie die vereinnahmten Gelder sinnvoll investieren? Wie steuern Sie die Liquidität?

Wir verfolgen hier einen doppelten Strategieansatz. Zum einen arbeiten wir mit sogenannten „Cash Call-Phasen“, das heißt wir öffnen den Fonds für den Vertrieb nur, wenn wir die uns zufließenden Mittel auch investieren können. Seit Auflage Fonds haben wir 13 Cash Call-Phasen abgeschlossen, die 14. läuft aktuell.

Bei der Akquisition von geeigneten Immobilien nutzen wir unsere langjährige Markterfahrung und die gewachsenen Kontakt zu Bestandshaltern und Entwicklern. In 2019 konnten wir so mehr als 600 Wohneinheiten neu für den Publikumsfonds erwerben.

Machen Sie Buy and Hold oder auch Buy and Develop (Dachaufstockungen o.ä.)?

Unsere Strategie ist zurzeit eine reine Holdstrategie. Die Renditen, die wir aus der Bewirtschaftung erzielen, sind im Vergleich zu allen Alternativanlagen mit ähnlicher Risikostruktur attraktiv. Die Wertsteigerungen in den einzelnen Märkten bilden sich in den Verkehrswerten und in der BVI – Rendite ab. Wertpotentiale aus Aufstockungen / Modernisierungen oder Nachverdichtungen schauen wir uns natürlich an. Wenn diese für die Anleger attraktiv sind, nutzen wir sie.

Kommt auch ein Verkauf von Objekten in Frage?

Im Moment verfolgen wir keine Verkaufsstrategie. Angesichts der Zinserwartungen gehen wir davon aus, dass dies auch noch länger so bleibt. Unser Ziel ist das langfristige Investment für unsere Anleger und nicht die Mitnahme von Veräußerungsgewinnen.

Welche Vertriebskanäle nutzen Sie?

Wir haben mit unserer Muttergesellschaft, der Degussa Bank AG einen starken und bundesweit aufgestellten Vertriebspartner, der verstärkt auch digitale Vertriebswege geht.   Der Fonds ist unabhängig hiervon offen für alle anderen Vertriebe. Vertriebspartner sind heute viele Banken und zunehmend auch freie Vermögensberater.

Im Interesse unsere Kunden ist der Publikumsfonds auch an der Börse in Frankfurt gelistet. Das heißt, jeder Kunde kann auch an der Börse für sein Depot ordern. Damit wird auch die Liquidität des Anlegers unabhängig von gesetzlich geregelten Rückgabeverlangen erhöht. Ein gut funktionierender Börsenmarkt liegt im Interesse von Anleger und Fondsmanager.

Wie sehen Sie politische Risiken in Deutschland (Mietpreisbremse, Mietendeckel in Berlin)?

Der faire Umgang mit unseren Mietern gehört zu unseren ESG–Grundsätzen. Insofern können wir mit der Mietpreisbremse gut leben. Wir alle haben auch eine gesellschaftliche Verantwortung, Wohnraum in ausreichender Menge und bezahlbar zur Verfügung zu stellen. Von daher investieren wir auch in Neubau und in den geförderten Wohnungsbau.

Der Mietendeckel in Berlin ist für den Markt kontraproduktiv. Er behindert den dringend benötigten Wohnungsneubau und schreckt langfristige Investoren ab. Gerade diese können einen wesentlichen Beitrag zum Ausbau der Wohnungsangebote leisten, da sie langfristig orientiert sind.  Wir haben die Hoffnung, dass die Politik dies zeitnah erkennt. Eine verfassungsrechtliche Überprüfung wird ja auch schon vorbereitet.

Herr Niewöhner-Pape, vielen Dank für das Gespräch!