Die Ratingagentur Scope bewertet den offenen Immobilien-Publikumsfonds mit a+ AIF

Die Bewertung des Immobilienportfolios im Vergleich zum Vorjahr leicht besser aus, die Risiken des Immobilienportfolios werden ähnlich beurteilt. Aufgrund der gestiegenen Risiken der Gewerbeimmobilienfonds positioniert sich der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND im Wettbewerbsumfeld nunmehr in der Spitzengruppe.

Profil

Der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND ist ein ausschließlich in Deutschland investierender offener Immobilienpublikumsfonds, der vorwiegend an Privatanleger vertrieben wird. Die Anleger können ihre Anteile nach Ablauf einer Mindesthaltefrist von 24 Monaten und unter Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist durch eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegenüber der depotführenden Stelle zurückgeben. Der Fonds FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND ist an den Börsen Hamburg, Frankfurt und Stuttgart handelbar.

 Ratingbegründung

Insgesamt fällt die Bewertung des Immobilienportfolios im Vergleich zum Vorjahr leicht besser aus, die Risiken des Immobilienportfolios werden ähnlich beurteilt. Aufgrund der gestiegenen Risiken der Gewerbeimmobilienfonds positioniert sich der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND im Wettbewerbsumfeld nunmehr in der Spitzengruppe. Die Bewertung von Nachhaltigkeit und Finanzstruktur fällt im Vorjahresvergleich jedoch leicht schwächer aus. Seine Performance liegt weiterhin deutlich über dem Durchschnitt der Branche und Scope erwartet, dass sich dies auch in diesem Jahr fortsetzt.

Der Anleger kann mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF investieren, der gemäß Anlagebedingungen in überwiegend in Deutschland gelegene Immobilien investiert. Darüber hinaus müssen mindestens 51% der gesamten Jahresnettosollmieteinnahmen aus Wohnimmobilien stammen. Der Anteil der Grundstücke im Zustand der Bebauung darf 20% des Wertes des Sondervermögens ausmachen, was gemäß der Fondsstrategie auch aktiv genutzt werden soll.

Als Kapitalverwaltungsgesellschaft fungiert die IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH. Das Asset Management ist an die INDUSTRIA WOHNEN GmbH ausgelagert. Die Fondsauflage erfolgte zum 03.08.2015. Die Basis für diese Bewertung bildet eine durch den Asset Manager zur Verfügung gestellte umfangreiche Datenlieferung.

Bezüglich des Länderrisikos und der Single-Tenant Struktur erzielt der FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND durch seinen Fokus auf deutsche Wohnimmobilien die Höchstnote. Des Weiteren sind zudem die im Branchenvergleich sehr fungiblen Objektgrößen und die sehr gute Lagequalität der Immobilien positiv hervorzuheben. Die Bewertung der geografischen Diversifikation ist hingegen deutlich unterdurchschnittlich, da strategiekonform lediglich in Deutschland investiert wird. Im Vergleich zum Vorjahr konnte die Vermietungsquote wieder leicht um 0,5 Prozentpunkte auf nunmehr 95,7% gesteigert werden.

Hinsichtlich der Nachhaltigkeitsbewertung und der Finanzstruktur schneidet der Fonds unterdurchschnittlich im Vergleich zu der Peergroup der offenen Publikumsfonds ab. Die INDUSTRIA WOHNEN investiert jedoch künftig nach neu aufgesetzten ESG-Kriterien verstärkt in geförderten Wohnraum und setzt verstärkt auf eine Optimierung der energetischen Standards im Bestand. Ein Währungskursrisiko besteht aufgrund der Inlandsinvestitionen und einer währungskongruenten Finanzierung in Euro nicht.

Scope erwartet auch in diesem Jahr eine überdurchschnittliche Rendite des Fonds im Branchenvergleich. Die 1-Jahres-Performance des Fonds per 31.12.2019 lag bei 4,4%. Sie erhöhte sich per 30.04.2020 auf 4,8%. Das absolute Niveau stellt sich weiterhin als deutlich überdurchschnittlich im Vergleich der Peergroup aller offenen Immobilienpublikumsfonds dar.

Entgegen des Trends konnte der Fonds seine Performance im dargestellten Zeitraum mit 0,4 Prozentpunkten steigern, während der Durchschnitt der Branche mit einem Renditerückgang im dargestellten Zeitraum von 0,4 Prozentpunkten abschnitt.

Im Rahmen der Covid-19-Krise schätzt Scope die Nutzungsart Wohnen grundlegend stabiler als andere Immobiliensektoren wie z. B. Einzelhandel und Hotel ein. Daher rechnet Scope für das Gesamtjahr 2020 mit einer stabilen bis leicht sinkenden Fondsrendite. Aufgrund der vorhandenen Portfolioallokation rechnet Scope jedoch mit einer Rendite über dem Durchschnitt der Peergroup.

Risiko-Rendite-Relation

Der  Risikoscore des Fonds ergibt sich aus den von Scope ermittelten produktimmanenten Risiken der fünf vorgenannten Kategorien (Immobilienportfolio, Nachhaltigkeit und Finanzstruktur sowie Asset und Fondsmanagement). Als Vergleichsgröße dient die erzielte Performance des Fonds über die vergangenen zwei Jahre. Für den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND erwartet Scope zukünftig eine gute risiko-adjustierte Performance.

Verantwortlichkeit

Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Fonds-Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, Geschäftssitz: Lennéstraße 5, 10785 Berlin, Geschäftsführer: Florian Schoeller, Said Yakhloufi.

Das vorliegende Fonds-Rating wurde erstellt und verfasst von: Sonja Knorr, Executive Director, Lead Analyst.