Mit Wohnen durch die Krise

Die Corona-Krise macht auch vor offenen Immobilienfonds nicht halt. Wie die Anleger sich verhalten und wie die Auswirkungen auf die einzelnen Nutzungsarten aussehen erläutert Klaus Niewöhner-Pape, Geschäftsführer von INDUSTRIA WOHNEN im Interview. Außerdem führt er aus, warum seiner Meinung nach offene Immobilienfonds langfristig zu den Krisengewinnern gehören werden.

Herr Niewöhner-Pape, die Corona-Krise hat die offenen Immobilien-Publikumsfonds inmitten einer Boom-Phase getroffen. Wie sind die Auswirkungen auf die Fonds?

Niewöhner-Pape: Viele Anleger waren zunächst einmal verunsichert. Am deutlichsten sichtbar wurde dies am Rückgang der Mittelzuflüsse. Dieser begann Mitte März 2020, als die Krise in Deutschland ankam. Allerdings sehen wir mittlerweile schon wieder eine deutliche Erholung der Zuflüsse. An einzelnen Tagen erreichen wir schon fast wieder das Vorkrisenniveau.

Meiner Meinung nach gibt es für den Rückgang zwei Gründe: Einerseits ist die direkte Begegnung in der Bankfiliale – die immer noch der wichtigste Vertriebsweg ist – derzeit nicht möglich. Andererseits haben viele Menschen andere Dinge, die jetzt wichtiger sind.. Ich bin aber überzeugt, dass bei einer schrittweisen Normalisierung auch das Thema der Vermögensanlage und Vermögenssicherung wieder Bedeutung gewinnen wird. .

Wichtig ist mir aber zu betonen, dass es nur vereinzelt Rückgaben von Anteilscheinen gibt. Das gilt sowohl für unseren Fonds, den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND, als auch für die gesamte Branche. Ein Szenario wie 2008, als große Summen abgezogen wurden, wiederholt sich also nicht. Außerdem werden die Fonds auch durch die 2013 eingeführten Mindesthalte- und Kündigungsfristen vor großen Liquiditätsabflüssen geschützt.

Was die Liquidität angeht, können Sie also entspannt sein. Wie sind jedoch die Krisenauswirkungen auf die Immobilien selbst?

Niewöhner-Pape: Wir befinden uns immer noch am Anfang der Krise, deren Dauer aktuell niemand zuverlässig absehen kann. Die Immobilienbranche hat aber einen großen Vorteil: Es handelt sich um eine nachgelagerte Branche, die nicht zuerst von den Auswirkungen betroffen ist – also anders als Autobauer, Restaurants oder Reiseveranstalter. Dennoch kommt die Krise – mit Zeitverzug – auch bei den Immobilien an. Klar ist, dass vor allem Handel, Gastronomie und Hotels am stärksten betroffen sind, da hier die Mieter ihre Geschäfte teilweise nicht betreiben können. Mittelfristig werden wir jedoch auch Auswirkungen auf Büro und Wohnimmobilien sehen.

Machen wir es konkret. Wie sehen die Auswirkungen auf den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND aus?

Niewöhner-Pape: Direkte Auswirkungen erfahren wir durch die Mieterschutzmaßnahmen, die die Bundesregierung im Rahmen des Corona-Hilfe-Pakets am 25. März beschlossen hat. Das Gesetz besagt u.a., dass ein Vermieter, einem Mieter im Zeitraum April bis Juni 2020 nicht kündigen darf, wenn er aufgrund der Krisenfolgen seine Miete nicht bezahlen kann. Wichtig ist, dass es sich hierbei nur um Mietstundungen handelt, nicht um Mietausfälle. Die nicht gezahlte Miete muss binnen zwei Jahren – bis Ende Juni 2022 – nachgezahlt werden.

Bislang sind wir von dieser Maßnahme nur sehr eingeschränkt betroffen. Bislang haben maximal 4,0 Prozent  unserer Mieter eine Stundung angemeldet.

Auch wenn die Maßnahmen der Regierung für uns erst einmal leicht geringere Einnahmen bedeuten, ist es mir dennoch wichtig zusagen, dass wir diese Maßnahmen begrüßen. Denn auch ein Wohnungsfonds hat kein Interesse, dass viele Mieter ausziehen müssen. Das ist in jedem Fall teurer als Mietstundungen. Hier ist es immer auch im Interesse der Vermieter, zusammen mit dem Mieter eine sozialverträgliche Lösung zu finden.

Wird das Auswirkungen auf die Fonds-Rendite haben?

Niewöhner-Pape: Wie bereits erwähnt ist von den genannten Stundungen nur ein kleinerer Teil der Mieter betroffen. Solange die Maßnahmen auf drei Monate beschränkt bleiben, werden sie kaum spürbare Auswirkungen auf den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND haben. Auch wenn die Maßnahme auf sechs Monate ausgedehnt wird, kann der Fonds dies ohne große Auswirkungen tragen. Die Effekte werden sich bei der BVI-Rendite lediglich im Nachkommabereich bemerkbar machen.

Blicken wir etwas weiter in die Zukunft. Welche Entwicklung sehen Sie für den FOKUS WOHNEN DEUTSCHLAND auf mittlere Sicht?

Niewöhner-Pape: Trotz aller Corona-Folgen muss betont werden, dass Wohnimmobilien unter den Immobilienklassen die Nutzungsart mit der größten Konjunkturunabhängigkeit ist. Wohnen ist ein nicht substituierbares Gut. Anders ausgedrückt: Gewohnt wird immer. Es ist zudem zu erwarten, dass Neubauprojekte sich in der kommenden Zeit teilweise verzögern werden. Das heißt, dass der Neubau eher weniger zu einer Entspannung auf den Wohnungsmärkten beitragen wird und Wohnimmobilien erst einmal weiterhin gefragt sind. Preisrisiken im Wohnsegment existieren am ehesten bei hochpreisigen Eigentumswohnungen sowie im Sektor Mikrowohnen, in dem auch teilweise sehr hohe Mieten aufgerufen werden. Das niedrige und mittlere Segment mit Mieten, in dem wir uns bewegen, sehe ich als sehr krisensicher. Wir reden hier von Mieten zwischen 6,0 und 10,0 Euro / Quadratmeter und Monat kalt.

Auf mittlere Sicht rechne ich wieder mit deutlich steigendem Anlegerinteresse. Gerade in turbulenten Börsenzeiten werden sich mehr Investoren für einen offenen Immobilienfonds entscheiden. Außerdem zementiert die Nullzinspolitik die Alternativlosigkeit von Immobilieninvestments. Auch das wird zu steigenden Mittelzuflüssen in Zukunft beitragen.